Desde hace años, incluso antes de la Ley del Impuesto Sobre la Renta para 2014, se encuentra dentro del listado de ingresos exentos para personas físicas, el siguiente:
Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención
de los siguientes ingresos:
XVIII. Los que provengan de contratos de
arrendamiento prorrogados por disposición de Ley.
¿Cuáles son aquellos
ingresos de contratos de arrendamiento prorrogados por disposición de ley? Pues
claramente nos señala la disposición que cada Código Civil tendrás que regular
ese tipo de prórroga, de acuerdo con el siguiente texto del Código Civil
Federal:
Artículo
13.- La determinación del derecho aplicable
se hará conforme a las siguientes reglas:
III. La constitución, régimen y extinción de
los derechos reales sobre inmuebles, así como los contratos de
arrendamiento y de uso temporal de tales bienes, y los bienes
muebles, se regirán por el derecho del lugar de su ubicación,
aunque sus titulares sean extranjeros;
En este caso, nos
adentraremos a la Legislación del Código Civil para el Estado de Oaxaca, que, a
su vez, citamos el siguiente articulo:
Artículo 2366.- Vencido al (sic) contrato de
arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario, siempre que esté al
corriente en el pago de las rentas, a que se le prorrogue el contrato hasta por
un año.
Quedan exceptuados de la
obligación de prorrogar el contrato de arrendamiento, los propietarios que
justifiquen su necesidad de habitar la casa o de cultivar la finca cuyo
arrendamiento ha vencido.
Como podemos notar,
el artículo 2366, en su primer párrafo es tajante al estipular que, en caso de
un contrato de arrendamiento por tiempo limitado, esté se pueda prorrogar hasta
por un año.
¿Qué significaría
lo anterior?
Supongamos una persona
física que renta un inmueble para el sector público, por mas de $210,000 mensuales.
Por el monto de ingresos anuales no entraría dentro de los beneficios del
Régimen Simplificado de Confianza para personas físicas.
Por lo que tendría
que tributar, en el Titulo IV, Capitulo III de los ingresos por el uso o goce
temporal de bienes inmuebles para personas físicas.
Sin embargo, supongamos
que firman el contrato en el mes de agosto de 2023, por lo que la persona
física estaría cubriendo el pago de ISR mensual con base al Capitulo III, del Titulo
IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, sin embargo, si el arrendatario cumple
cabalmente con sus pagos, se haría favorecedor de un prorroga del contrato por
un años más, es decir, todo el año 2024.
En cambio, el provecho
con el que contaría el arrendador, sería el hecho de ubicarse en la fracción
XVIII del articulo 93 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, no debiendo
olvidar que tendría que hacer un contrato de arrendamiento desde el inicio,
expedir comprobantes fiscales digitales por internet, y de administrar todos los
pagos realizados por el arrendatario.
Por último, ¿Qué pasaría
con los ingresos por arrendamiento de los años 2025, 2026 en adelante?
No dudes en
pedir tu consulta fiscal.
